村集体土地使用权流转

主讲：李庆贺

目 录

一、村集体土地流转概述

二、村集体土地使用权流转的方式

三、村集体土地使用权流转的流程

四、村集体土地流转使用权的会计处理

一、村集体土地流转概述

（一）村集体土地使用权流转的相关概念

（二）村集体土地流转的范围

（一）村集体土地使用权流转的相关概念

1．集体土地：指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。

集体土地是我国土地所有制的一种形式。

【链接】

《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”

集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。

2．集体土地使用权：是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。

【链接】

（1）用益物权，是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。

比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、自然资源使用权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）。

（2）农村集体经济组织

农村集体经济组织，是指对土地拥有所有权的经济组织，产生于上世纪五十年代初的农业合作化运动。

农村集体经济组织既不同于企业法人，又不同于社会团体，也不同于行政机关，自有其独特的政治性质和法律性质。

基本形式：人民公社、生产大队和生产队。

在人民公社、生产大队和生产队这三种集体从事农业经济活动的组织中，生产队是基础，拥有包括土地、耕畜和农具在内的大部分的而且是主要的生产资料。

农村集体经济组织是除国家以外对土地拥有所有权的唯一的一个组织，因此一般意义上的农村集体经济组织是指生产队。

3．集体土地使用权的类型

（1）农用地使用权

农用地使用权是指联产承包地的使用权，即由集体或者个人承包经营从事农、林、牧、渔业生产所取得的使用权。

农用土地使用权一般是以户为单位，并由户主与集体土地所有权人（发包方） 签订的承包合同为依据取得的。也被称为土地承包经营权。

（2）宅基地使用权

宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。

（3）建设用地使用权

建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。

【提示】

宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。

4．集体土地使用权流转

两种观点：

（1）集体土地使用权流转包括首次流转和再次流转。前者是指集体土地所有者与土地使用者之间的土地使用权流转关系；后者是指土地使用者相互之间的土地使用权流转关系。

（2）集体土地使用权流转仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。

（二）村集体土地流转的范围

本课程所指村集体土地流转的范围主要是指农业用地，也就是农村土地承包经营权的流转。同时适当的涉及宅基地使用权和建设用地使用权的流转。

土地承包经营权流转应当遵循以下原则：

（1）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

（2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

（3）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

（4）受让方须有农业经营能力；

（5）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

二、村集体土地使用权流转的方式

“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”

“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”

                                          ——《农村土地承包法》

（一）土地转包

1．定义

土地转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权，以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。

2．权利义务关系

转包后，原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。

接包方按转包时约定的条件对转包方（原承包方）负责。

3．适用情形

采取这种方式流转的，大多数是家庭主要劳动力外出务工经商而又不愿意放弃承包经营权的农户。

这种土地流转方式目前较为普遍。

【案例1】承包田有偿转包给大户集中经营

温州市人均耕地面积仅0.31亩，粮食自给率只有35%。

由于粮食生产受比较效益、耕种规模、台风灾害等因素影响，当地农民种粮积极性近年来持续下降，粮食生产特别是早稻生产出现连年下滑趋势，一些地区出现耕地抛荒现象。

在基层政府的倡导下，温州各地农村近年来积极创新耕地流转方式。

其主要内容为农户把承包田有偿转包给大户集中经营，模式包括“招投标式转包”“中转站式转包”和“中介机构合同转包”三种。

作为温州土地流转的主要模式，目前种粮大户转包模式承担着全市40%以上的早稻生产任务。

温州土地转包方式的广泛运用，已经收到了遏制耕地抛荒、稳定粮食生产的预期效果。全市耕地抛荒现象得到了有效遏制。

（二）土地出租

1．定义

土地出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人（包括个人、集体、企业或其他组织）从事农业生产经营，出租人向承租人收取租金。

2．权利义务关系

出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。

承租人按出租时约定的条件对出租人（承包方）负责。

3．与转包的区别

出租是与转包比较相近的一种流转摸式。

两者之间的区别主要是转包一般发生在同一个集体经济组织内部的的农户之间，出租则不强调集体经济组织内部还是集体经济组织外部。

【问题】农村土地承包经营权可以出租进行商业经营活动吗，比如作为游乐场等？

【解析】

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

因此，一般情况下，农村土地承包经营权是不能出租作为商业运营的。

【案例2】严金昌的变化

1978年，安徽省小岗村村民严金昌在“分田到户”的秘密协议上摁下手印时，开启了中国土地家庭联产承包责任制的先河。

2006年，严金昌和十几户农民一起，以每亩500元的价格把自家的两亩土地出租给一家上海公司，发展规模经营，年终参与分红。

之所以这样做，严金昌是这样盘算的：工资、土地租金，再加上年终分红，比一年到头种地划算得多。因为在现在，粮食种得再好，一年的收成也不会超过1 000元。因此，需要采用新的方式才能走出这种困局。

土地出租以后，这些农民们有的外出打工，有的则接受了这家上海公司的返聘，成为企业员工，每人每月领取600元左右的工资。

今年65岁的严金昌也接受了公司聘用。不仅如此，因为经验丰富、具有一定号召力，他还被提拔为这个占地200多亩的现代企业的管理者。

通过这种集中利用土地、实现规模经营的方式给当地农民带来了实惠。

2007年，小岗村人均收入已达6 000元，而当年全国农村居民人均纯收入是4 140元。

（三）土地互换

1．定义

土地互换是指承包方之间为各自需要或者方便耕种管理，通过自愿平等协商，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。

2．权利义务关系

互换后，原土地承包合同规定的权利义务可由原承包者承担，也可随互换而转移，但如果转移了则须按规定办理相关手续。

3．适用情形

这种流转形式主要是农户间为方便耕种和管理，自愿将承包地互相调换，调换条件及附带物质利益关系由双方协商。

【案例3】农地互换 节省劳力又增收

新疆沙湾县四道河子镇下八户村1万多亩土地，分地时被分割成近1 300块，同一户家庭的土地分散在好几个地方，耕地、浇水、管理很不方便。

村支书赵金财上任开始，听说毗邻的兵团团场的棉花产量都在400公斤以上，就领着村干部去取经，经过调查发现：人家高产的奥妙就在于——土地集中连片、全部采用滴水灌溉，耕种管理非常方便。

2005年初，下八户村在征求多数村民意见的基础上作出决定：全村进行大规模土地互换。

七零八落的上千块土地，一下改造成一块块大条田，对这些大条田又开始大面积推广滴水灌溉技术。

土地互换后，下八户村节水30%，增地5%，人均增收347元，节省劳动力50%。

农民也在土地互换中得到了实惠。如今全部土地实现滴水灌溉，1/3的农民外出务工。2007 年，下八户村农民人均纯收入近8 000元。

（四）土地转让

1．定义

土地转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。

2．权利义务关系

转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

3．适用情形

将承包地转让的，多数是有固定的非农经营收入、愿意放弃土地承包经营权的农户，以及部分无力耕种土地的农户，在承包期内将原承包地转让给其他农户或业主耕种。

【案例4】

成都市温江区积极试行农户放弃土地承包权和宅基地使用权换社保的“双放弃”做法，已涉及农户1 180户，在解决已在城市从事非农产业农户的土地经营问题和无力耕种土地农户的生计问题方面，探索了一条新的路子。

（五）土地入股

1．定义

土地入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营，承包方按股分红。

2．主要形式

土地入股作为土地流转方式，比较典型的是土地股份合作制。主要采用两种模式：

（1）非公司化的股份合作，即为合伙经营而以土地承包经营权入股。承包地由合伙人统一使用，统一收益，土地承包经营权由原来的承包方改为由合伙人共同享有，由此发生土地流转。

（2）公司化的股份合作，即以土地承包经营权入股组成股份合作企业（合作社）。土地承包经营权移转给股份合作企业（合作社），发生土地流转。

3．优势

当前一家一户的小农经济已难以应对市场，农民增收困难。进行土地流转，实施规模化种植已是农业发展的必然趋势。

土地股份合作制这种土地流转形式的产生是农村发展的需要，用土地入股成立合作社（企业），不需要改变当前土地承包政策，却可实现规模化经营，提升农业应对市场的能力，增加农民收入，并可将部分劳力从土地上彻底解放出来。

【案例5】甘肃成立首个土地股份合作社

2008年8月，甘肃省首个土地股份合作社——甘肃省庆阳市宁县民生农民专业合作社近期正式在工商部门登记成立。

该合作社由甘肃宁县焦村乡任村村党支部书记兼焦村兴达养殖有限责任公司经理杨军发起。

近几年，杨军承包本村80亩耕地，连片种植油松，效益不错。这让当地农民看到了土地规模经营的好处。

于是，由杨军牵头，该村开始成立土地股份合作社。

民生农民专业合作社以土地入股为主要方式，农户携地入股，由合作社集中使用，由种田能手或企业承包租种，双方签订合同，合作社统一管理。

加入合作社时，农民要有书面入社申请，准入后，农民以土地和现金两种方式入股，土地股每亩为1股，参与农业收入分红；现金股用于建办企业，每股为500元，以100股封顶，参与企业利润分红。

入现金股的农户必须入土地股，否则不予确认。

截至合作社成立时，任村入社农户已达161户、712人，分别占全村农户的51.4%、人口的54.6%，入股土地达1 150亩，占全村耕地的33.5%。

合作社成立后，入社农民已开始根据村里的土地、劳力、基础设施情况，对村里的土地制定发展规划，寻找合适的农业产业方向。

（六）土地抵押

1．定义

土地抵押是指抵押人（原承包方） 在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在的前提下，以不转移农村土地之占有，将物权性质土地承包经营权作为债权担保的行为。

在抵押人不履行债务时，债权人（即抵押权人）依照担保法规定拍卖、变卖物权性质土地承包经营权的价款中优先受偿或以物权性质土地承包经营权折价受偿。

2．可以抵押的范围

耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押;抵押人依法承包并经发包方同意，荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的使用权可以抵押；乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡(镇)、村企业的产房建筑物抵押的，其占地范围的土地使用权同时抵押。

                                            ——《担保法》第三十七条

【解读】

（1）耕地、草地、林地等以家庭承租方式取得的土地不能通过抵押的方式流转。

（2）对于“四荒”地承包经营权可以抵押。

禁止抵押以家庭承包的土地承包经营权，是依据我国农村的实际，从土地对农民的社会保障功能上出发的，允许农民抵押自己的承包地意味着农民会因为债务而丧失土地，从而失去生存的基本条件。但在一些地区，已经有放松的趋势。

【案例6】三明土地承包经营权可抵押

福建三明农村信用社从2006年起探索“公司+农村土地经营权抵押”“基金担保+农村土地经营权抵押”和直接以农村土地承包经营权为抵押等方式，解决农民对土地规模化开发资金需求。

2006年6月，将乐县农信社在全市率先推出农户土地承包经营权抵押货款业务。

白莲镇小王村村民温元宝以140亩农地的承包经营权作抵押，获得首笔10万元货款，从事无公害水果、蔬菜规模种植。

三、村集体土地使用权流转的流程

1．流转申请

（1）土地流出方向的村民小组或村民委员会提出申请并填写流转申请书，内容包括：姓名、村名、面积、地名、地类、价格、期限、联系电话等，由村流转信息员向乡（镇）土地流转服务站报送。

（2）土地流入方向乡（镇）土地流转服务站提出申请并填写土地流转申请表，内容包括：姓名、单位、需求面积、地类要求、意向流转期限、拟从事经营项目、联系电话。

由乡（镇）土地流转服务站办理并向县土地流转服务中心备案。

2．审核登记

（1）流出方土地情况审核按照“属地核实”的原则，经村民委员会和村民小组同意并办理相关手续后，进行登记。

（2）乡（镇）土地流转服务站对流入方的经营能力和经营项目进行审核后，进行登记。

3．商定价格、公布信息

（1）流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托乡（镇）土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。

 流转面积较大的，可由县土地流转服务中心组织专家进行评估。

（2）乡（镇）土地流转服务站根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布，并约请流转当事人会面，平等洽谈。

（3）县、乡（镇）土地流转服务组织作为管理、服务机构，协助土地流转双方依法自愿当面洽谈流转价格、期限等相关事宜。

4．签订合同

（1）土地流转双方协商一致，达成流转意向后，按程序签订统一文本格式的土地流转合同。

（2）土地流转合同文本一式五份，经乡（镇）鉴证。

流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。

合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡（镇）、县归档备案。

四、村集体土地流转使用权的会计处理

（一）村集体经济组织会计基础

1．会计核算的主体

按村或村民小组设置的社区性集体经济组织（简称为村集体经济组织）。

【提示】村集体经济组织的职能一般由村民委员会代行。

2．村集体经济组织会计的会计要素

（1）资产

【提示】

农村集体经济组织土地使用权出让、出租（作价入股或合作建房的视同出让）的，在通过法律程序做出土地使用权出让、出租、作价入股（出资）或合作建房的民主决策后，对于集体土地使用权应评估作价，这样会形成无形资产，同时会相应增加公积公益金。

会计处理：

借：无形资产——土地使用权

    贷：公积公益金——土地基金——土地评估作价

（2）负债

（3）所有者权益

（4）收入

（5）支出

（6）收益

村集体经济组织的全年收益总额按照下列公式计算：

收益总额=经营收益+农业税附加返还收入（已经取消）+补助收入+其他收入-其他支出

其中：

经营收益=经营收入+发包及上交收入+投资收益-经营支出-管理费用

（二）出让集体土地使用权的会计处理

依据村民同意出让土地使用权的成员大会或成员代表会议决议、公示证明材料、集体土地使用权出让合同、土地行政主管部门办理的权属转移登记回执等复印件及银行入账通知作为原始凭证，进行会计处理。

由于土地使用权不同于其他无形资产，并非通过购入或自行创造取得，而且使用年限届满，土地所有权人可无偿收回土地使用权。

因此出让时不需要确认收入、结转成本。

会计处理：

出让时，

借：银行存款——社会保障专户

    贷：无形资产——土地使用权

同时：

借：公积公益金——土地基金——土地评估作价

    贷：公积公益金——土地基金——拍卖资源使用权

【注意】社会保障专户储存的土地出让所得款项，应将规定的比例专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出，不得挪作他用，其余部分根据集体经济组织成员大会讨论决定使用。

【案例7】2016年2月，贾堂村经过村民大会表决通过，将本村所属的一片荒地以评估价格出让给甲公司从事经济林的种植。期限为30年。经过评估，该荒山价值为10万元。贾堂村的会计处理如下：

按照评估价值：

借：无形资产——土地使用权                                  100 000

    贷：公积公益金——土地基金——土地评估作价                  100 000

出让时，

借：银行存款——社会保障专户                                100 000

    贷：无形资产——土地使用权                                  100 000

同时：

借：公积公益金——土地基金——土地评估作价                  100 000

    贷：公积公益金——土地基金——拍卖资源使用权                100 000

（三）租赁土地使用权的会计处理

集体土地使用权出租的，在合同或协议规定的收款日期，依据租赁合同或协议中约定的收款金额收款并开出发票，根据租赁协议复印件、发票及收款通知等，做会计处理：

借：银行存款——社会保障专户

    贷：经营收入——土地使用权租赁收入

根据交付相关税费等的票据记：

借：经营支出——土地使用权租赁支出

    贷：银行存款——社会保障专户

【案例8】2016年10月，贾堂村经过村民大会表决通过，将本村所属的一片荒地出租给甲公司从事畜牧养殖。期限为5年。每年的租金为15 000元。假定年末支付增值税等相关税费为500元。贾堂村的会计处理如下：

借：银行存款——社会保障专户                                 15 000

    贷：经营收入——土地使用权租赁收入                           15 000

根据交付相关税费等的票据记：

借：经营支出——土地使用权租赁支出                              500

    贷：银行存款——社会保障专户                                    500

（四）以土地使用权合作建房的会计处理

农村集体经济组织以集体土地使用权与社会投资者合作建房的，合作方式通常有：

1．农村集体经济组织提供项目所需土地一定年限的使用权，社会投资者负责提供项目所需的全部资金，双方协议合作建房，待项目竣工验收后，按照协议约定分配房屋，村集体组织与社会投资者各分取项目部分物业的经营权，独立经营，自负盈亏。

【案例9】开封市金明区某村受资金影响，与恒达房地产公司签订合作开发协议开发寰宇商务大厦项目，协议约定由村集体经济组织提供建设用地土地使用权，恒达房地产公司提供开发资金，双方不主张另成立合营项目公司，开发项目由双方共同立项报建，项目建成后双方五五分成。

土地使用权已经办理变更登记，2017年8月，寰宇商务大厦竣工验收，村集体分得的房产用于自营出租。该项目土地使用权评估价（账面价值）为3 000万元，寰宇商务大厦的建造成本为3 800万元（不含土地使用权）。

假定不考虑相关税费，根据该村成员大会会议决议、双方合作协议书、大厦竣工验收证明、土地使用权变更登记及鸿宇商务大厦权属登记证明等文件，进行会计处理：

借：固定资产——生产经营用——房屋      （38 000 000÷2）19 000 000

    贷：无形资产——土地使用权              （30 000 000÷2）15 000 000

公积公益金——土地基金——土地评估作价                4 000 000

同时：

借：公积公益金——土地基金——土地评估作价               19 000 000

    贷：公积公益金——土地基金——拍卖资源使用权             19 000 000

2．农村集体经济组织提供项目所需土地一定年限的使用权，社会投资者提供项目所需全部资金，双方协议合作建房，并成立独立公司经营管理物业项目，按照协议约定的股权比例承担独立公司的经营风险、分配经营物业的收益。这种情况的实质其实是用土地使用权进行投资。因此核算的时候，要计入“长期投资”科目。

【案例10】 郑州市上街区某村与宏泰房地产公司签订合作开发协议开发恒发商务大厦项目，并成立恒发有限公司经营该项目，协议约定由村集体提供建设用地使用权，宏泰房地产公司提供开发资金，双方各占50% 股份。投资合同约定村集体出资的土地使用权的价值2 800 万元，土地使用权已经办理变更登记。

根据村集体组织成员大会或成员代表大会会议决议、公示证明、合作双方协议书、土地使用权变更登记证明等原始凭证，进行会计处理如下：

借：长期投资——宏泰房地产公司                           28 000 000

    贷：无形资产——土地使用权                               28 000 000

同时：

借：公积公益金——土地基金——土地评估作价               28 000 000

    贷：公积公益金——土地基金——拍卖资源使用权             28 000 000

（五）土地使用权对外投资的会计处理

农村集体经济组织以土地使用权对外直接投资，按照投资合同或协议约定价值记入“长期投资”科目，根据村集体组织成员大会或成员代表大会决议、投资协议书、土地使用权变更登记证明等原始凭证，进行会计处理。

【案例11】2016年2月，某村以10亩地与王某共同投资成立一家村镇企业，主要从事畜产品的生产和宰杀销售。双方各占股份50%。投资协议约定的该土地使用权的价值为30万元。已经在当月完成了土地使用权的变更。2017年年末，从该企业分得利润10万元。

根据村集体组织成员大会或成员代表大会会议决议、公示证明、合作双方协议书、土地使用权变更登记证明等原始凭证，取得收益的凭证等，进行会计处理如下：

投资时

借：长期投资——土地使用权                                  300 000

    贷：无形资产——土地使用权                                  300 000

同时：

借：公积公益金——土地基金——土地评估作价                  300 000

    贷：公积公益金——土地基金——拍卖资源使用权                300 000

2017年末

借：银行存款——社会保障专户                                100 000

    贷：投资收益                                                100 000