新《企业会计准则第21号——租赁》解读

主讲：郑泳州

目  录

一、新租赁准则出台的背景

二、租赁的识别、分拆和合并

三、承租人的会计处理

四、出租人的会计处理

五、售后租回交易的会计处理

六、新租赁准则预计产生的影响及应对策略

一、新租赁准则出台的背景

随着市场经济的日益发展，租赁交易的日趋复杂，承租人会计处理相关问题逐步显现。

原租赁准则下，承租人和出租人在租赁开始日，应当根据与资产所有权有关的全部风险和报酬是否转移，将租赁分为融资租赁和经营租赁，从而导致会计处理结果有着很大的差异，对于经营租赁，承租人在资产负债表中不确认其取得的资产使用权和租金支付义务，由此导致承租人财务报表未全面反映因租赁交易取得的权利和承担的义务；

融资租赁和经营租赁的分类标准的存在，也为实务中构建交易以符合特定类型租赁提供了动机和机会，降低了财务报表的可比性。

为此，IASB国际会计准则理事会于2016年1月修订发布了IFRS《国际财务报告准则第16号——租赁》（以下简称“国际租赁准则”），自2019年1月1日起实施，其核心变化是取消了承租人关于融资租赁与经营租赁的分类，要求承租人对所有租赁（选择简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外）确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用。 

在此背景下，为了保持我国企业会计准则与国际财务报告准则持续全面趋同，我国修订了《企业会计准则第21号——租赁》。

新租赁准则修订的主要内容如下：

（一）完善了租赁的定义，增加了租赁识别、分拆、合并等内容。

长期以来，租赁被认为是比较容易识别的经济交易，而且在旧准则下经营租赁与服务的会计处理方法类似，即使未准确区分也不会造成会计处理结果的重大差异。

此次修订要求承租人在资产负债表中确认经营租赁的相关权利和义务，从而使得租赁与服务的会计处理产生较大差异，因此，准确识别租赁成为需厘清的重要问题。

（二）承租人会计处理由双重模型修改为单一模型

旧租赁准则要求承租人以风险和报酬转移为基础，将租赁划分为融资租赁与经营租赁，承租人对经营租赁不确认相关资产和负债。

新租赁准则下，承租人不再将租赁区分为经营租赁或融资租赁，而是采用统一的会计处理模型，对所有租赁均确认使用权资产和租赁负债（短期租赁和低价值资产租赁除外），并分别计提折旧和利息费用。从而导致“经营租赁”不再是游离于表外的项目。长期以来，经营性租赁业务的一大优势即为“表外融资、优化报表”，新租赁准则使经营性租赁相对于银行信贷、融资租赁在会计上的优势大大降低。

（三）改进承租人后续计量，增加选择权重估和租赁变更情形下的会计处理

旧租赁准则未对租赁期开始日后选择权重估或合同变更等情形下的会计处理作出明确规范，导致实务中多有争议且会计处理不统一。

新租赁准则明确规定发生承租人可控范围内的重大事件或变化，且影响承租人是否合理确定将行使相应选择权的，承租人应当对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估。

租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更。企业应视其变更情况将其作为一项单独租赁进行会计处理或重新计量租赁负债。

（四）改进出租人的租赁分类原则及相关会计处理

出租人的会计处理，总体上继承了现行规定，即保留了融资租赁与经营租赁的双重模型。

有关融资租赁与经营租赁分类的规定更原则化，并增加了可能导致租赁被分类为融资租赁的其他情形。

根据承租人会计处理的变化，调整了转租出租人对转租赁进行分类和会计处理的有关规定。

增加了对生产商或经销商作为出租人的融资租赁的会计处理规定。

（五）调整售后租回交易会计处理并与收入准则衔接。

新租赁准则对售后租回交易的规定与《企业会计准则第14号——收入》统一了起来，此类交易的会计处理取决于是否满足CAS14中确认为一项销售收入的标准。如果符合，则按照CAS14的有关规定处理，如果不符合，则按照CAS21的有关规定处理。

（六）完善与租赁有关的列示和信息披露要求

对承租人、出租人、售后租回交易，提出了更高更多的列报要求，给报表使用者提供更加有用的信息。

（七）此次对租赁会计准则的修订完善有以下现实意义

一是有利于提高会计信息质量，更好满足报表使用者需求。

二是有利于真实反映企业资产负债情况，消除了承租人利用经营租赁进行表外融资的机会，可以更为全面真实反映企业财务状况和经营成果。

三是有利于联动企业业务管理与会计管理。新租赁准则下，做好租赁的识别、使用权资产和租赁负债的计量，需要业务部门提供大量信息并加强合同管理。同时，新准则引入的承租人增量借款利率反映了承租人自身信用风险特征，结合原表外债务的显性化，将促使企业重新梳理评估现有业务和债务结构，推动企业加强风险管理，提升发展质量。

二、租赁的识别、分拆和合并

（一）租赁的识别

1 ．租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

2 ．本准则适用于所有租赁，但下列各项除外：

（1）承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利，以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

【注】说明租赁资产是有形的，无形的都执行CAS6。

（2）出租人授予的知识产权许可，适用《企业会计准则第14号——收入》。

（3）勘探或使用矿产、石油、天然气及类似不可再生资源的租赁；

（4）承租人承租生物资产；

（5）采用建设经营移交等方式参与公共基础设施建设、运营的特许经营权合同。

【注】能源租赁、承租生物资产、BOT业务，都涉及较为复杂的价值认定，难以采用统一的计量标准。新租赁准则的出台未对其会计处理作出修订。

3 ．在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。

如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

除非合同条款和条件发生变化，企业无需重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

【注】新租赁准则从控制的角度对“租赁”进行了定义，来确认是“租赁合同”还是“服务合同”，用新的“控制模型”来代替旧的“风险报酬模型”，“租赁”定义中的“控制概念”与《合并财务报表》中的“控制概念”相一致。

4 ．已识别资产通常由合同明确指定，也可以在资产可供客户使用时隐性指定。但是，即使合同已对资产进行指定，如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产。

同时符合下列条件时，表明供应方拥有资产的实质性替换权：

（1）资产供应方拥有在整个使用期间替换资产的实际能力；

（2）资产供应方通过行使替换资产的权利将获得经济利益。

【注】说明资产由出租人控制，承租人没有取得租赁资产的控制权，不适用CAS21。

企业难以确定供应方是否拥有对该资产的实质性替换权的，应当视为供应方没有对该资产的实质性替换权。

如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不可区分，则该部分不属于已识别资产，除非其实质上代表该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。

5 ．为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，企业应当评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。

在评估是否有权获得因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益时，企业应当在约定的客户可使用资产的权利范围内考虑其所产生的经济利益。

6 ．存在下列情况之一的，可视为客户有权主导对已识别资产在整个使用期间内的使用：

（1）客户有权在整个使用期间主导已识别资产的使用目的和使用方式。

（2）已识别资产的使用目的和使用方式在使用期开始前已预先确定，并且客户有权在整个使用期间自行或主导他人按照其确定的方式运营该资产，或者客户设计了已识别资产并在设计时已预先确定了该资产在整个使用期间的使用目的和使用方式。

（二）租赁的分拆

1 ．同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：

（1）承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利;

（2）该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。

2 ．合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人应当将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。

3 ．合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人可以按照租赁资产的类别选择是否分拆合同包含的租赁和非租赁部分。

（三）租赁的合并

企业与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的合同，在符合下列条件之一时，应当合并为一份合同进行会计处理：

（1）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考虑则无法理解其总体商业目的。

（2）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。

（3）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。

三、承租人的会计处理

（一）租赁的相关概念

1 ．租赁期，是指承租人有权使用租赁资产且不可撤销的期间。

承租人有续租选择权，即有权选择续租该资产，且合理确定将行使该选择权的，租赁期还应当包含续租选择权涵盖的期间。

承租人有终止租赁选择权，即有权选择终止租赁该资产，但合理确定将不会行使该选择权的，租赁期应当包含终止租赁选择权涵盖的期间。

发生承租人可控范围内的重大事件或变化，且影响承租人是否合理确定将行使相应选择权的，承租人应当对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估。

2 ．租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期。

3 ．短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁。

包含购买选择权的租赁不属于短期租赁。

4 ．低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。低价值资产租赁的判定仅与资产的绝对价值有关，不受承租人规模、性质或其他情况影响。

承租人转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。

5 ．对于短期租赁和低价值资产租赁，承租人可以选择不确认使用权资产和租赁负债。作出该选择的，承租人应当将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。其他系统合理的方法能够更好地反映承租人的受益模式的，承租人应当采用该方法。

按照简化处理的短期租赁发生租赁变更或者因租赁变更之外的原因导致租赁期发生变化的，承租人应当将其视为一项新租赁进行会计处理。

6 ．使用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。

【注】其逻辑在于承租人租入租赁物，对于租赁物有使用权，且该等使用权将会带来经济利益，该使用权的成本也能可靠计量，符合“资产”的内涵，该使用权应确认为一项资产。与此对应，承租人在未来具有对出租人的现实支付义务，构成一项负债。

7 ．租赁激励，是指出租人为达成租赁向承租人提供的优惠，包括出租人向承租人支付的与租赁有关的款项、出租人为承租人偿付或承担的成本等。

8 ．初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。

增量成本是指若企业不取得该租赁，则不会发生的成本。

9 ．担保余值，是指与出租人无关的一方向出租人提供担保，保证在租赁结束时租赁资产的价值至少为某指定的金额。

未担保余值，是指租赁资产余值中，出租人无法保证能够实现或仅由与出租人有关的一方予以担保的部分。

（二）承租人对租赁的确认和计量

1 ．在租赁期开始日，承租人应当对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。

借：固定资产——使用权资产（倒挤）

 　 贷：长期应付款（租赁付款额的现值）

 　　　　银行存款（初始直接费用）

 　　　　预计负债（期满拆除费用）

2 ．使用权资产应当按照成本进行初始计量。该成本包括：

（1）租赁负债的初始计量金额；

（2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

（3）承租人发生的初始直接费用；

（4）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第1号——存货》。承租人应当按照《企业会计准则第13号——或有事项》对该成本进行确认和计量。

3 ．租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。

租赁付款额，是指承租人向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

（1）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

实质固定付款额，是指在形式上可能包含变量但实质上无法避免的付款额。

（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；

可变租赁付款额，是指承租人为取得在租赁期内使用租赁资产的权利，向出租人支付的因租赁期开始日后的事实或情况发生变化（而非时间推移）而变动的款项。取决于指数或比率的可变租赁付款额包括与消费者价格指数挂钩的款项、与基准利率挂钩的款项和为反映市场租金费率变化而变动的款项等。

（3）购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；

（4）行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；

（5）根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。

在计算租赁付款额的现值时，承租人应当采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，应当采用承租人增量借款利率作为折现率。

租赁内含利率，是指使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。

承租人增量借款利率，是指承租人在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借入资金须支付的利率。

4 ．承租人应当参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。

承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

5 ．承租人应当按照《企业会计准则第8 号—— 资产减值》 的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

6 ．承租人应当按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。按照《企业会计准则第17号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。

该周期性利率，是按照初始计量时采用的折现率，或者修订后的折现率。

7 ．未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益。按照《 企业会计准则第1 号—— 存货》 等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。

8 ．在租赁期开始日后，因重新评估导致租赁期或购买选择权发生变化的，承租人应当重新确定租赁付款额，并按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债：

在计算变动后租赁付款额的现值时，承租人应当采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为修订后的折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，应当采用重估日的承租人增量借款利率作为修订后的折现率。

9 ．在租赁期开始日后，根据担保余值预计的应付金额发生变动，或者因用于确定租赁付款额的指数或比率变动而导致未来租赁付款额发生变动的，承租人应当按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负债。在这些情形下，承租人采用的折现率不变；但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率。

10 ．承租人在重新评估或因实质固定付款额变动重新计量租赁负债时，应当相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，承租人应当将剩余金额计入当期损益。

11 ．租赁发生变更且同时符合下列条件的，承租人应当将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

（1）该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

（2）增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。

12 ．租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，承租人应当按照租赁分拆的规定分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

在计算变更后租赁付款额的现值时，承租人应当采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为修订后的折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，应当采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为修订后的折现率。

租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。

13 ． 租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人应当相应调整使用权资产的账面价值。

【案例1】某项租赁合同，租赁期为8年，承租人每年年末支付租金100万元。

承租人担保的资产余值为600万元，与承租人有关的A公司担保余值为400万元，承租人预计因担保余值需要支付的金额为100万元。

租赁期间，履约成本50万元，可变租赁付款额20万元。

假设租赁内含利率为每年5％。

（P/A，5％，10）＝7.7217，（P/F，5％，10）＝0.613。

要求：计算承租人应确认的使用权资产的入账价值。

【案例解析】

履约成本和可变租赁付款额发生时计入当期损益。

承租人应确认的使用权资产的入账价值

＝100×7.7217＋100×0.613＝833.47（万元）。

【案例2】某项租赁的起租日为20×6年12月31日，租赁资产公允价值690万元，租赁付款额现值为700万元，承租人另发生安装费20万元，设备于20×7年6月20日达到预定可使用状态并交付使用。

承租人担保余值为50万元，与承租人有关的第三方担保余值为40万元，独立第三方担保余值为30万元，未担保余值为20万元，承租人预计因担保余值需要支付的金额为60万元。

租赁期为6年，设备尚可使用年限为8年，租赁期满后租赁资产返还给出租人，预计清理费用为3万元，预计净残值为30万元。

承租人对租入的设备采用年限平均法计提折旧。

假设租赁内含利率为每年5％。（P/F，5％，6）＝0.746。不考虑其他因素。

要求：计算承租人20×7应当计提的折旧金额。

【案例解析】

使用权资产的价值

＝700＋20＋（60+3）×0.746＝767（万元）；

由于租赁资产最终要返还，所以对承租人来说净残值为0；

应计提的折旧额

＝（767-0）÷（6×12－6）×6＝69.73（万元）。

【案例3】甲公司向乙公司租入临街商铺作为办公使用，租期自20×6年1月1日至20×8年12月31日。

租期内第一个半年为免租期，之后每半年租金30万元，租金于每半年年末支付。

除租金外，如果租赁期内租赁商铺销售额累计达到3 000万元或以上，乙公司将获得额外90万元经营分享收入。20×6年度商铺实现的销售额为1 000万元。假设租赁内含利率为每半年5％。（P/A，5％，5）＝4.3295。

要求：计算该业务影响甲公司20×6年利润总额的金额。

【案例解析】甲公司属于承租人，租赁期为3年，

确认租赁负债＝30×4.3295÷（1＋5％）＝123.7（万元）；

免租期属于租赁激励，照常确认利息费用和折旧费用，

实际年利率＝（1＋5％）×（1＋5％）－1＝10.25％

20×6年应当确认利息费用123.7×10.25％＝12.68（万元）；

确认租赁使用权资产=租赁负债＝123.7（万元），

应当计提折旧费用＝123.7÷3＝41.23（万元）；

影响20×6年利润总额

＝利息费用12.68＋折旧费用41.23＝53.91（万元）。

【案例4】甲公司于20×5年1月1日从乙公司租入办公设备一台，租期为4年，设备价值为200万元，预计使用年限为12年。

租赁合同规定：第1年免租金，第2年至第4年的租金分别为36万元、38万元、26万元；第2年至第4年的租金于每年年初支付。

乙公司另外还承担了甲公司应当于第三年年初支付的费用4万元。假设租赁内含利率为10％。

要求：计算20×5年甲公司应就此项租赁对当年利润总额的影响。

【案例解析】

由于是先付租金，应确认租赁负债

＝36÷1.1＋（38-4）÷1.1÷1.1＋26÷1.1÷1.1÷1.1

＝80.36（万元）

应确认利息费用＝80.36×10％＝8.04（万元）

应确认使用权资产＝80.36（万元）

应计提折旧＝80.36÷4＝20.09（万元）

20×5年甲公司应就此项租赁对当年利润总额的影响

＝8.04＋20.09＝28.13（万元）

【案例5】20×7年1月1日，甲公司向租赁公司租入一台设备。租赁合同约定：租赁期为3年，租赁期开始日为合同签订当日，月租金为6万元，每年末支付当年度租金；前3个月免交租金；如果市场平均月租金水平较上月上涨的幅度超过10％，自次月起每月增加租金0.5万元。

甲公司为签订上述合同于20×7年1月5日支付律师费3万元。

已知租赁开始日租赁设备的公允价值为980万元。

下列各项关于甲公司会计处理的表述是否正确？

①可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

【案例解析】不正确，与市场租金费率挂钩的应当计入租赁付款额。

②为签订租赁合同发生的律师费用计入当期损益。

【案例解析】不正确，初始直接费用计入使用权资产的成本；

③租赁设备按照与自有固定资产相同的折旧方法计提折旧。

【案例解析】正确。

④免租期内按照租金总额在整个租赁期内采用合理方法分摊的金额确认租金费用。

【案例解析】不正确。承租人不确认租金费用，计提折旧费用和利息费用。

四、出租人的会计处理

（一）出租人对租赁的分类

出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。在租赁开始日后，出租人无需对租赁的分类进行重新评估，除非发生租赁变更。租赁资产预计使用寿命、预计余值等会计估计变更或发生承租人违约等情况变化的，出租人不对租赁的分类进行重新评估。

租赁开始日，是指租赁合同签署日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。

经营租赁：是指除融资租赁以外的其他租赁。

融资租赁：是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。

一项租赁存在下列一种或多种情形的，通常分类为融资租赁：

（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。

（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。

（3）资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。

（4）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。

（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

一项租赁存在下列一项或多项迹象的，也可能分类为融资租赁：

（1）若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。

（2）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。

（3）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。

（二）出租人对融资租赁的会计处理

1 ．在租赁期开始日，出租人应当对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。

出租人对应收融资租赁款进行初始计量时，应当以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。

租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

租赁收款额，是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括：

（1）承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；

（3）购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；

（4）承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；

（5）由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保余值。

在转租的情况下，若转租的租赁内含利率无法确定，转租出租人可采用原租赁的折现率（根据与转租有关的初始直接费用进行调整）计量转租投资净额。

借：长期应收款——应收融资租赁款（租赁投资净额）

 　　贷：融资租赁资产（转销余额）

 　　　　银行存款（初始直接费用）

 　　　　资产处置损益（倒挤）

租赁投资净额=未担保余值现值+租赁收款额现值

【案例6】甲公司将账面价值为4 000万元的一套大型电子计算机以融资租赁方式出租给B企业。租赁合同规定：

（1） B企业租赁该设备8年，每年末支付租金500万元；

（2）除固定租金外，甲公司每年按该生产线所生产的产品销售额的1％分享提成，据测算平均每年提成约为100万元；

（3）承租人提供的租赁资产担保余值为900万元；

（4）与承租人和甲公司均无关联关系的第三方提供的租赁资产担保余值为750万元。

（5）租赁开始日该资产公允价值为5 000万元，估计资产余值为1 800万元。

假设租赁内含利率为每年5％，

（P/A，5％，8）＝6.4632，（P/F，5％，8）＝0.676。

要求：计算甲公司在租赁开始日的应收融资租赁款金额。

【案例解析】

租赁收款额现值＝（500+100）×6.4632+（900+750） ×0.676 ＝4 993.32（万元）；

未担保余值现值＝（1 800－900－750）×0.676＝101.4（万元），

应收融资租赁款＝101.4＋4 993.32＝5 094.72（万元）。

2 ．出租人应当按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。

该周期性利率，是按照初始确认时所采用的折现率或者修订后的折现率。

3 ．出租人应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》和《企业会计准则第23号——金融资产转移》的规定，对应收融资租赁款的终止确认和减值进行会计处理。

出租人将应收融资租赁款或其所在的处置组划分为持有待售类别的，应当按照《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》进行会计处理。

4 ．出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益。

5 ．生产商或经销商作为出租人的融资租赁，在租赁期开始日，该出租人应当按照租赁资产公允价值与租赁收款额按市场利率折现的现值两者孰低确认收入，并按照租赁资产账面价值扣除未担保余值的现值后的余额结转销售成本。

【注】租赁收款额的现值表示未来能够收回的价值；未担保余值的现值表示未来可能收回的价值，属于租赁投资净额的一部分，不属于营业成本。

生产商或经销商出租人为取得融资租赁发生的成本，应当在租赁期开始日计入当期损益。

6 ．融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，出租人应当将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

（1）该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

（2）增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

7 ．融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，出租人应当分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

（1）假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，出租人应当自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

（2）假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，出租人应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。

（三）出租人对经营租赁的会计处理

1 ．出租人发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

2 ．在租赁期内各个期间，出租人应当采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。其他系统合理的方法能够更好地反映因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的，出租人应当采用该方法。

3 ．对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。

出租人应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。

4 ．出租人取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，应当在实际发生时计入当期损益。

5 ．经营租赁发生变更的，出租人应当自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额应当视为新租赁的收款额。

【案例7】资料 一，20×1年12月28日，A公司与B公司签订了一份租赁合同。合同主要条款如下：

（1）租赁标的物：程控生产线。

（2）租赁期开始日：租赁物运抵A公司生产车间之日（即20×2年1月1日）。

（3）租赁期：从租赁期开始日算起36个月（即20×2年1月1日-20×4年12月31日）。

（4）租金支付方式：自租赁期开始日起每年年末支付租金1 000 000元。

（5）该生产线在20×2年1月1日B公司的账面价值和公允价值均为2 600 000元。

（6）承租人增量借款年利率为8% ，

（P/A，8%，3）=2.5771

（7）该生产线为全新设备，估计使用年限为5年。

（8）20×3年和20×4年两年，A公司每年按该生产线所生产的产品——微波炉的年销售收入的1%向B公司支付经营分享收入。

资料二，A公司的有关资料如下：

（1）A公司在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生可归属于租赁项目的手续费、差旅费

10 000元。

（2）采用年限平均法计提固定资产折旧。

（3）20×3年、20×4年A公司分别实现微波炉销售收入10 000 000元和15 000 000元。

（4）20×4年12月31日，将该生产线退还B公司。

资料三，B公司发生初始直接费用100 000元。

要求：分别按年编制A公司和B公司的会计分录。

【案例解析】

A公司的账务处理如下：

①  赁期开始日的账务处理

借：固定资产——使用权资产                                2 587 100

                                                            （倒挤）

    贷：长期应付款                                            2 577 100

                                                   （1 000 000×2.5771）

        银行存款                                                 10 000

②  20×2年12月31日，支付第一期租金

借：长期应付款——应付租赁款                             1 000 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　     　                   1 000 000

确认利息费用：

期初摊余成本=2 577 100×8%=206 168 （元）；

借：财务费用　　　　　      　                             206 168

贷：长期应付款——应付租赁款　      　                      206 168

20×3年12月31日，支付第二期租金：

借：长期应付款——应付租赁款           　                 1 000 000

贷：银行存款　　　　　　　　　     　　                   1 000 000

确认利息费用：

期初摊余成本

=2 577 100-1 000 000+206 168=1 783 268 （元 ）

借：财务费用　　　　　　                                 142 661.44

                                                   （1 783 268×8%）

贷：长期应付款——应付租赁款       　                    142 661.44

20×4年12月31日，支付第三期租金：

借：长期应付款——应付租赁款　                            1 000 000

　贷：银行存款　　　　　　　　　    　　                    1 000 000

确认利息费用

期初摊余成本

=1 783 268-1 000 000+142 661.44= 925 929.4 （ 元）；

借：财务费用　　　　　　　      　              （倒挤） 74 070.56

贷：长期应付款——应付租赁款　              　            74 070.56

 ③计提折旧

20×2年折旧率＝11÷35×100%＝31.42%；

20×3年和20×4年折旧率＝12÷35×100%＝34.29%。

20×2年计提折旧＝2 587 100×31.42%＝812 866.82 （元）

借：制造费用——折旧费　　                  　          812 866.82

贷：累计折旧　　　　　　　                   　          812 866.82

20×3年、20×4年折旧略。

 ④可变租赁付款额的处理
　　20×3年12月31日，根据合同规定应向B公司支付经营分享收入100 000元：

借：销售费用　　　　　　　　              　               100 000

贷：其他应付款——B公司　               　　                100 000

20×4年12月31日，根据合同规定应向B公司支付经营分享收入150 000元：

借：销售费用　　　　　　　　              　                150 000

贷：其他应付款——B公司 　              　　                150 000

 ⑤20×4年12月31日，租赁期届满时，将该生产线退还B公司：

借：累计折旧　　　　　　　　　　 　　                     2 587 100

贷：固定资产——融资租入固定资产　 　                     2 587 100

B公司的账务处理如下：

①  断租赁类型。

出租人租赁收款额现值1 000 000×（P/A，R，3）＋未担保余值的现值0＝租赁资产公允价值2 600 000＋出租人初始直接费用100 000 （元）

用插值法计算，租赁内含利率R＝5.46%。

租赁收款额的现值＝1 000 000×（P/A，5.46%，3）＝2 700 000元，几乎相当于租赁资产公允价值2 600 000元，因此，B公司应当将该项租赁认定为融资租赁。

租赁收款额的现值2 700 000+未担保余值的现值0=2 700 000万元

借：长期应收款——应收融资租赁款    　                    2 700 000

贷：融资租赁资产                              （转销余额）2 600 000

银行存款 　　      　                   （初始直接费用）100 000

②收到租金并确认利息费用

20×2年12月31日，收到第一期租金

借：银行存款　　　　　　　　 　　　　                     1 000 000

贷：长期应收款——应收融资租赁款　                      　1 000 000

借：长期应收款——应收融资租赁款　 　　                     147 420

                                  　　　        （2 700 000×5.46%）

贷：租赁收入 　　　　              　　　　　               147 420

20×3年12月31日，收到第二期租金

借：银行存款 　　　　　　　　                             1 000 000

贷：长期应收款——应收融资租赁款                          1 000 000

20×3年期初摊余成本

=2 700 000-1 000 000+147 420=1 847 420（元）；

借：长期应收款——应收融资租赁款                        100 869.13

                                                （1 847 420×5.46%）

    贷：租赁收入 　             　                      　      100 869.13

20×4年12月31日，收到第三期租金

借：银行存款 　　　　　　　          　                 　1 000 000

贷：长期应收款——应收融资租赁款　                        1 000 000

借：长期应收款——应收融资租赁款                          51 710.87　

                                                            （倒挤）　       

    贷：租赁收入　　                　                           51 710.87

③可变租赁付款额的处理
　　20×3年12月31日，根据合同规定应向A公司收取经营分享收入100 000元：

借：应收账款——A公司 　　               　                100 000

贷：租赁收入 　　　　　                  　  　             100 000

20×4年12月31日，根据合同规定应向A公司收取经营分享收入150 000元：

借：应收账款——A公司　                    　               150 000

贷：租赁收入　　　　　　                     　             150 000

③  20×4年12月31日，租赁期届满时，将该生产线从A公司收回，作备查登记。

五、售后租回交易的会计处理

承租人按照公允价值调整相关销售利得或损失时，应当基于以下两者中更易于确定的项目：

销售对价的公允价值与资产公允价值之间的差额、租赁合同中付款额的现值与按租赁市价计算的付款额现值之间的差额。

【案例8】B公司因流动资金紧张，于20×3年12月31日将一台账面价值为240万元的大型专用设备，以270万元出售给A公司，再回租该设备，该设备公允价值为250万元。双方签订合同，从20×4年1月1日起B公司租赁该设备3年，租赁合同规定的租赁年利率为7％，该设备尚可使用寿命为3年。每年末支付租金100万元，B公司发生初始直接费用为10万元。相关款项均已收到或支付。B公司对租入设备采用直线法折旧，预计净残值为0。

（P/A，6%，3）=2.673； （P/A，7%，3）=2.6243；

（P/A，8 %，3）=2.5771；（P/F，6%，3）=0.8396；

（P/F，7%，3）=0.8163； （P/F，8%，3）=0.7938；

【案例解析】B公司因流动资金紧张，以高于公允价值250万元的金额将资产售后回租，租赁期和资产尚可使用寿命相同，表明该交易实质上是融资业务，资产转让不符合CAS14规定的销售条件，承租人应当继续确认该资产，将收到的款项270万元确认为一项金融负债，出租人不应当确认该资产，应当确认一项金融资产270万元。

借：银行存款                                   （270-10） 2 600 000     　

    财务费用                                        （倒挤） 24 300

 　 贷：长期应付款       　　　　　　　                       2 624 300

 　　　　　　　　　                        [1 000 000×（P/A，7%，3）]

20×4年应确认财务费用=2 624 300×7%=183 700 （万元）

借：财务费用                                                183 700

    贷：长期应付款                                              183 700

借：长期应付款                                            1 000 000

    贷：银行存款                                              1 000 000

20×4年应计提折旧费用=240÷3=80 （万元 ）

20×4年末长期应付款项目账面价值

=262.43+18.37-100=180.8 （万元）

一年内到期的金额=100-180.8×7%=87.34 （万元）

长期应付款项目列报的金额＝180.8-87.34=93.46 （万元）

【知识点】列报

1 ．承租人应当在资产负债表中单独列示使用权资产和租赁负债。其中，租赁负债通常分别非流动负债和一年内到期的非流动负债列示；在利润表中，承租人应当分别列示租赁负债的利息费用与使用权资产的折旧费用。租赁负债的利息费用在财务费用项目列示 ；在现金流量表中，偿还租赁负债本金和利息所支付的现金应当计入筹资活动现金流出，支付的简化处理的短期租赁付款额和低价值资产租赁付款额以及未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当计入经营活动现金流出。

2 ．出租人应当根据资产的性质，在资产负债表中列示经营租赁资产。

六、新租赁准则预计产生的影响及应对策略

（一）  对承租人（企业）财务报表及财务指标的影响

新租赁准则会造成经营租赁承租人的资产负债表发生变化，资产负债表内资产和负债将同时增加。

对利润表来说，现行租赁准则下经营租赁只需要在利润表内按直线法确认一项费用；而新租赁准则实行后，将会形成使用权资产折旧费、租赁负债利息费用两项费用。因为租赁负债按照摊余成本法核算，这样计入损益的利息费用会随着本金归还而逐渐降低，造成利润表内与租赁有关的总费用呈减少趋势。

承租人在现金流量表中把支付的租赁负债本金和利息纳入筹资活动，而短期租赁、低价值租赁、可变租赁付款额的支付则纳入经营活动。

承租人因为资产负债同时增加，再加上相关费用确认产生变化（前期大后期小），造成较多常用财务指标发生改变，

第一，承租人的偿债指标受到不利影响，资产、负债双升导致资产负债率提高，确认负债导致应付利息增加，进而导致利息保障倍数下降；

第二，运营指标受到不利影响，确认使用权资产使总资产变大，进而导致资产周转率下降；

第三，在租赁初期，净资产及每股收益也受到不利影响，主要原因是使用权资产计提折旧一般使用直线法，但常见的等额租金模式下，租赁初期负债本金偿还较少，而利息支出较多，资产的减少高于负债的减少，租赁初期将导致净资产下降，利息支出冲减利润，将导致每股收益下降。

第四，在现金流量表中，支付的短期租赁付款额和低价值资产租赁付款额以及未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当计入经营活动现金流出，导致企业经营活动现金流量减少。

（二）对企业主要经营决策的影响

第一，对企业经营决策的影响。新准则的实施，经营租赁无法在表外隐藏，会影响企业“购置还是租赁”的经营决策；与此相对应，作为出租人的企业，其经营策略也要进行相应的调整。

第二，对企业预算编制的影响。作为承租人的企业，其资产、负债和费用都会发生微妙的变化，这都要在编制预算时进行统筹安排。

第三，对薪酬考核的影响。受新租赁准则影响的承租人企业，其薪酬计划制定如果需参照财务指标，重新调整并制定新的薪酬考核量化标准。

第四，对企业内部控制和流程的影响。企业需进行更多的判断分析及披露，所以企业在未来需改变其与租赁有关的内部控制以及流程。

第五，对信息系统的影响。新租赁准则需要很多过去不在会计报表系统内收集的信息，企业需更新现有的信息系统，以便收集和租赁相关的、更多的信息。

第六，对企业税务筹划的影响。新租赁准则中费用确认方式的改变，会造成企业实际支付税款的金额与时间发生改变，从而需要企业从新租赁准则的角度重新筹划“租赁费用”的税收安排。

第七，新租赁准则导致承租人会计处理的变化，有可能引起承租人重新规划租赁安排，从而影响出租人的经营模式和其与承租人进行的商业谈判。

（三）对投资者及资本监管的影响

对受新租赁准则影响的企业来说，更应当提前考虑，在什么时候、采用何种方式与其投资者及股东就此问题进行沟通。

还必须考虑企业的主要监管方面要求，比如受新租赁准则影响的银行等金融企业，必须关注采用新租赁准则后，资本充足率会发生怎样的变化，能否满足中央银行的监管要求等。

（四）对相关行业企业的影响

因为新租赁准则提高了租赁的信息披露标准，所以涉及租赁安排的企业，其多少会受到一些影响。受影响最大的公司，是那些有重大经营租赁安排的企业。比如零售行业企业、交通运输业企业、酒店业企业、电信行业企业、能源设施行业企业等，因为它们大多采用经营租赁方式租赁营业办公场所和设备。

而从事经营出租活动的企业，也会因为承租人考虑新的租赁安排而受到波及，比如涉及房地产和汽车租赁的公司等。

（五）新租赁准则的会计筹划

1 ．业务认定为服务则不受影响

对于承租人而言，一旦业务认定为租赁业务，则须确认资产和负债。然而，如果业务认定为一项服务而非租赁，则不受新准则约束，在资产负债表上就不需要确认使用权资产和租赁负债了，仅在损益表上确认服务费用支出，与旧准则下经营租赁承租人的会计处理异曲同工。

那么，租赁和服务的边界体现在哪些方面？

对租赁认定的关键是承租人能够控制租赁资产，主导资产使用并获得几乎全部的经济利益，大致包括三个要素：

一是出租人无实质可替换权，

二是承租人有对使用方式和目的的决策权，

三是承租人有操作决策权。

如出租人有大量标的物可随意替换出租给客户的租赁物，且替换的成本很低，则出租人有实质可替换权，不构成租赁；

例如，在大型船舶租赁业务中，如果客户对船舶的目的地不具决策权，则客户丧失对使用方式和目的地的决策权，不构成租赁；

或者，虽然客户决定船舶目的地，但无权操作船舶，则客户丧失操作决策权，也不构成租赁。

例如，租赁公司A与航空公司B签订服务合同，A向B提供飞机使用服务，不仅提供飞机，还负责飞行操作、飞机维护，则A向B销售的业务整体可能因为B不具备操作决策权而被认定为服务而非租赁。租赁公司A提供飞行操作等服务可采取外包的形式，向独立第三方C公司采购，由C公司专门负责飞行操作、飞机维护等服务。

或者，租赁公司可在与航空公司签订的合同中加入一个可替换权条款，即租赁公司有替换相同型号飞机的权利，该业务也可能因租赁公司享有可替换权而被整体认定为服务而非租赁。

可以说，在认定一项业务是否属于租赁时，对上述三因素的判断起着重要作用。

在业务结构和合同条款设计上，充分考虑上述三因素，对于业务被认定为服务而非租赁进而获得会计上的优势至关重要。

2 ．租赁负债的计量具有操作空间

租赁负债的计量非常重要，不仅决定入表负债的大小，还决定使用权资产的大小，进而影响财务报表一系列指标。

租赁负债的计量主要与付款额、租赁期、折现率有关。其中，付款额可能涉及可变租金、担保余值、是否行使购买选择权等因素；租赁期则可能涉及是否续租的问题。

对于可变租金，如果不取决于有关指数或比率，则不计入租赁负债，例如，可以约定根据有关指数或比率以外的因素来确定可变租金，如根据飞机行驶小时数确定可变租金，或根据标的物赚取收入的一定比例确定可变租金。

对于担保余值，如承租人担保的余值接近于租赁资产的租赁期满公允价值，则因担保余值计入租赁负债的价值为零。

对于是否行使购买选择权，如有理由说明承租人在租赁期末没有行使购买选择权的动机，则行权价也无需纳入租赁负债计量范围。

对于是否续租的问题，如果有理由说明租赁期末承租人没有动机续租，则纳入租赁负债计算的付款额仅限于该租赁期内；反之，租赁期则应延长至承租人没有动机续租为止，租赁负债也相应倍增。

3 ．新准则为经营性租赁承租人带来延迟纳税好处

在新准则下，经营性租赁承租人损益表上的两项支出——折旧和利息支出，计提折旧一般按照直线法，每期计提折旧金额基本一致。

利息支出则是根据本金余额和内含利率确定，在等额租金的情况下，初始期租金中的本金偿还少，利息支出多，随后各期本金偿还逐渐增多，利息支出逐渐减少。因此，承租人损益表上的支出呈现先高后低的特点。客观上起到了延迟缴纳所得税的好处。

4 ．相对于银行信贷，租赁业务在税务筹划、增值服务、融资比例、负债金额、残值风险等诸多方面优势显著。

（1）增值税方面，直租业务出租人可向承租人开具专用发票供承租人抵扣进项，而银行信贷不得抵扣进项税额；

（2）租赁本身可提供增值服务，客户粘度大；

（3）租赁可实现100％融资，而银行信贷往往难以做到；

（4）经营性租赁意味着承租人购入租赁期内的使用权，其购买比例相当于租赁期与设备使用寿命的比率，相对于借贷购买100％资产，承租人租赁负债的金额小于银行借款负债金额；

（5）经营性租赁中，承租人不承担残值风险，同时租赁也赋予承租人日后决策更大灵活性。

5 ．尝试由租赁向服务转型和转化

在很多情况下，租赁公司向客户销售的租赁业务本身就是租赁和服务的综合体。

对于服务部分，承租人可继续在表外核算。因此，租赁公司可根据自身的特色和资源，由租赁向服务转型，更大程度上由融资工具向产业服务转移可能将形成新趋势。这将是一个长期过程，需要租赁公司从战略、文化、机构、人员等多方面转变。

另一方面，租赁公司可通过交易结构的设计以及合同条款的调整实现由租赁向服务转化。

无论是转型还是转化，租赁公司需注意地是提供相关服务须在自身经营范围之内，或者可考虑在监管规定前提下变更经营范围。