轻松掌控小税种——契税

主讲  林亚芬

目录

一、个人购房契税新政

二、哪些行为需要缴纳契税

三、如何计算应缴纳的契税

四、契税的税收优惠政策

五、契税的申报管理

六、契税的税收筹划

一、个人购房契税新政

小张大学毕业三年，目前准备购买新房结婚，但买房的契税是多少，买房的契税怎么缴纳，他想详细了解，这也是许多购房人想了解的内容。

（一）契税政策

《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）

1．对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2．对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

3．纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。

按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

4．具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

（二）实施范围

北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述第2项契税优惠政策。（财税〔2016〕23号）

2016年最新房产优惠政策

【案例一】

王先生是某公司职员，目前购置新房准备结婚，属于首套住房，2018年5月选中一面积86.9平住房，房地产开发公司开具增值税普通发票记载成交价格70万元。

李女士2018年为改善居住环境，购买二套住房，面积150平，房地产开发公司开具增值税普通发票记载成交价格110万元。

请问二位该如何缴纳契税？

【解析】

王先生购买住房属于首套并且面积低于90平方米，根据契税新政，适用的契税税率1%，以成交价格为计税依据，但要注意《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号文件）的规定，即计征契税的成交价格不含增值税。

另李女士购买二套住房，面积大于90平方米，适用的契税税率2%，仍要注意契税的计税依据成交价格中不包含增值税。

1．王先生应纳契税＝计税依据×税率

=70÷（1+10%）×1%=0.6364（万元）

2．李女士应纳契税＝计税依据×税率

=110÷（1+10%）×2%=2（万元）

【案例二】

老张2018年5月购买某小区一处住房，面积为130平方米，为改善住房的二套住宅。采取公积金贷款方式付款，首付金额30万元，贷款金额为50万元，房地产开发公司为其开具增值税普通发票，记载的金额为总房款80万元。

老吴因某种原因与小许交换住房，老吴住房120平方米，小许住房70平方米，小许支付给老吴差价30万元。

请问上述交易如何缴纳契税？

【解析】

1．采取分期付款方式购买房屋所有权、土地使用权应按合同规定的总价款计缴契税。

老张应纳契税=80÷（1+10%）×2%=1.4545（万元）

2．土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

小许应纳契税=30÷（1+10%）×1.5%=0.4091（万元）

二、哪些行为需要缴纳契税

（一）契税的纳税义务人

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，依照规定缴纳契税。

（二）契税的应税行为

转移土地、房屋权属（买房买地）是指下列行为：

1．国有土地使用权出让；

2．土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；

3．房屋买卖；

4．房屋赠与；

5．房屋交换。

上述第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为是契税的应税行为，土地、房屋典当、继承、分拆（分割）、抵押以及出租等行为，不属于契税的征税范围。

（三）判断下列行为是否应该缴纳契税

1．A房地产开发公司2015年8月从当地政府土地管理部门取得一块土地的使用权，交纳的土地出让金为5 000万元；

2．B化工原料生产公司用其名下的一块土地的使用权抵偿债务，抵偿金额为3 000万元；

3．C公司以其所有的一栋楼房向甲股份有限公司投资，持股比例为5%，投资作价2 000万元；

4．老王为了让孩子就近上学，将自己目前居住的120平的房子与老张交换60平的学区房，老张补给老王20万元；

5．D公司为一技术先进企业，大力鼓励业务骨干搞科研，2016年，老李研发出一项新技术，并向国家专利局申请了专利。D公司奖励老李一套房子，价值80万元；

6．E饭店购买一处民宅，价格为50万元，购买后将该房屋拆除，重新建造一五层楼饭店。

（四）取得土地使用权、房屋所有权行为进一步详解

1．国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。

2．土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。

3．土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

4．土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。

5．土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。

6．房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

7．房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。

8．房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。

9．土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；

（2）以土地、房屋权属抵债；

（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；

（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

10．关于甲乙单位合作建房契税纳税人和计税依据的确定问题。

甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。

上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。（财税〔2000〕14号）

三、如何计算应缴纳的契税

契税的计税依据：

1．国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

2．土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3．土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

应纳税额计算公式：

应纳税额＝计税依据×税率

应纳税额以人民币计算。契税税率为3—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款法规的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

【案例三】

飞天房地产开发公司通过招拍挂方式获得一块土地，合同中约定土地出让金为8 000万，拆迁补偿费1 500万，市政建设配套费500万，当地契税税率为3%，请问该公司如何缴纳契税？

【解析】

根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号文件）规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

1．以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

2．以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

飞天房地产开发公司应纳契税

=（8 000+1 500+500）×3%=300（万元）

总结：

计算契税主要考虑两方面，一是计税依据，二是税率。对于税率比较简单，由当地政府在3—5%的幅度内选定；主要是计税依据的确定，如果是买卖土地使用权、房屋所有权（不管是新房还是旧房），看其成交价格；如果是赠与，参照同期同类的市场价格核定；如果是抵债，看其抵偿金额；如果是交换，看其差额；如果是投资，看其评估价或者公允价格。

四、契税的税收优惠政策

（一）根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，有下列情形之一的，减征或者免征契税

1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。

用于办公的，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋；

用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋；

用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋；

用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。

用于军事设施的，是指：

（1）地上和地下的军事指挥作战工程；

（2）军用的机场、港口、码头；

（3）军用的库房、营区、训练场、试验场；

（4）军用的通信、导航、观测台站；

（5）其他直接用于军事设施的土地、房屋。

2．城镇职工按法规第一次购买公有住房的，免征。

是指经县以上人民政府批准，在国家法规标准面积以内购买的公有住房。城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。超过国家法规标准面积的部分，仍应按照法规缴纳契税。

3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。

是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况。

4．财政部法规的其他减征、免征契税的项目。

（二）根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》进一步的解释，下列项目减征、免征契税

1．土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

2．纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

3．依照我国有关法律法规以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

上述经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。

（三）根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）

第三条规定：对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税；对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

执行期限为2016年1月1日至2018年12月31日。

（四）个人继承房屋如何缴纳契税

《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

【案例四】

甲与乙是曾经共患难的好朋友，2015年甲的身体每况愈下，于是立下遗嘱，决定将自己名下的房产在去世后赠送给乙，2016年甲去世后，根据甲的遗嘱乙承受了甲的一处房产。请问乙是否应缴纳契税？

【解析】

国税函〔2004〕1036号文规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

本例中非法定继承人乙，根据遗嘱承受死者生前的房屋属于赠与行为而非继承，应征收契税。因此，乙应缴纳契税。

特别提醒：父母在世时将名下房产过户给子女的行为不能视同继承土地、房屋权属，应属于赠与行为按规定缴纳契税。

（五）《关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）

1．企业改制

企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

2．事业单位改制

事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体续存并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50％的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

3．公司合并

两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

4.公司分立

公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

5．企业破产

企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

【案例五】

甲服装厂为有限责任公司，由于服装设计样式老套，市场销售份额连年下滑，目前亏损严重，向法院申请破产，进入破产程序。资产清理后支付完清算费用、拖欠的职工工资、补交税款后，还有剩余财产可清偿债权人债务。将其的一处写字楼抵偿了债权人A500万元的债务；另外，其相邻的丙公司与甲公司协商购买其一栋仓库，丙公司承诺安置甲公司超过30%的职工并签订服务年限不少于三年的劳动用工合同，最后双方协商的仓库不含税销售价格为5 000万元。请问债权人A取得写字楼和丙公司购置仓库是否需要缴纳契税？（当地契税税率4%）

【解析】

1．债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税。所以债权人A取得抵偿债务的写字楼免征契税；

2．对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税。

与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

所以，丙公司应纳契税=5 000×4%×50%=100（万元）

6.资产划转

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

【案例六】

甲公司为母公司，出于更利于集团企业整体发展的考虑，2016年3月将其部分房屋划转给其全资子公司——乙公司，该部分房屋账面净值为1 000万，市场评估价为1 500万，由于是母子公司之间的划转，所以母公司未收取任何费用，无偿划转，子公司接受房产后，进行过户时房管局要求按照评估价缴纳契税，请问子公司是否需要缴纳该契税？

【解析】

依照（财税〔2018〕17号文件）第六条第二款“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税”的规定，公司适用（财税〔2018〕17号文件）契税减免的规定。

所以，子公司——乙公司接受母公司的房产可以免征契税，需要子公司向税务机关提供相应材料，取得免税证明，再进行房产过户即可。

母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

7.债权转股权

经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

8.划拨用地出让或作价出资

以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

9.公司股权（股份）转让

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

注：（财税〔2018〕17号）所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。

（财税〔2018〕17号）所称投资主体续存，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。

（财税〔2018〕17号）自2018年1月1日起至2020年12月31日执行，本通知发布前，企业、事业单位改制重组过程中涉及的契税尚未处理的，符合本通知规定的可以按本通知执行。

五、契税的申报管理

（一）契税的纳税义务发生时间

契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。

（二）纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款

纳税人符合减征或者免征契税法规的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。

（三）纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证

（四）纳税人应当持契税完税凭证和其他法规的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续

纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

有关资料，是指土地管理部门、房产管理部门办理土地、房屋权属变更登记手续的有关土地、房屋权属、土地出让费用、成交价格以及其他权属变更方面的资料。

（五）征收机关可以根据征收管理的需要，委托有关单位代征契税，具体代征单位由省、自治区、直辖市人民政府确定

代征手续费的支付比例，由财政部另行法规。

六、契税的税收筹划

税收筹划是在投资、筹资、经营、股利分配等业务发生之前，在法律、法规允许的范围之内，利用税收法规所赋予的税收优惠，通过对经营、投资、理财等事项的事先计划和筹划，从而达到税负最轻或最佳，获得最大的税收利益的一种经济策划活动。

通俗来讲：税收筹划就是指在不违反税法及相关法律、法规的前提下，通过对纳税主体的涉税事项做出事先筹划和安排，从而享受最大的税收利益，降低企业税收成本，实现企业价值最大化的一种管理活动。

总结：

进行税收筹划重点把握的几点：

1．业务发生之前；

2．不违反税法及相关法律、法规的规定；

3．事先筹划和安排从而满足享受税收优惠政策的条件；

4．达到税负最轻或最佳而不是不纳税。

【案例七】

甲公司为一家生产节能设备的企业，由于销售产品的需要，准备在郊区邻近火车站处购置一处仓库。乙公司为一提供综合性服务公司，需要在市内购买一处办公楼，由于资金紧张，准备销售其一栋仓库。于是贴出销售仓库广告。甲公司寻找合适仓库人员了解到这种情况后回公司汇报，甲公司正好有一处闲置写字间，于是两家公司协商交换各自房产，甲公司写字间200平米，不含税市场价480万，乙公司仓库400平米，不含税市场价600万，甲公司补偿乙公司120万元，请问双方应如何缴纳契税？（双方互开增值税专用发票，当地契税税率3%）

【解析】

根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。

所以，本例中，只有甲公司需缴纳契税=120×3%=3.6（万元），乙公司无需缴纳契税。

如果不采用互换的方式，甲公司购置价值600万元仓库需缴纳契税为600×3%=18（万元）；

乙公司购买价值480万元写字间需缴纳契税为480×3%=14.4（万元）。

通过该例可见，不管是针对企业还是个人，如果有既买又卖房产、土地使用权的打算，请尽量寻找合适对象，最好采用互换的方式，在契税上可以享受比较大的优惠。

【案例八】

某市政府实施城市规划，将工业企业全部迁出某街区。甲公司为一化工原料生产企业，是必须迁出企业。于是甲公司将原办公楼出售，并购入新办公楼改迁新址。2016年3月，甲公司原办公楼卖给乙娱乐公司，不含税市场价格8 000万元。

2016年4月，甲公司与丙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购入新办公楼，不含税成交价格9 000万元。甲公司财务人员在记账时，其中涉及契税缴纳计算如下（当地税务机关规定，契税税率3%）：应缴契税金额=（9 000-8 000）×3%=30（万元），请问甲公司的财务人员处理是否正确？

【解析】

以差额作为计税依据不正确。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定：土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第六条规定：条例所称土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；第七条规定：条例所称房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。

条例细则强调的是交易双方各自拥有房屋或者土地使用权，拿彼此的房屋或者土地使用权双方进行交换的行为。

本例中，甲公司先转让旧办公楼给乙公司，再从丙房地产开发公司购入新办公楼，办公楼的买进与卖出针对的是不同对象，不是针对同一对象的房屋交换，所以不适用差额计算契税规定。甲公司向乙公司转让房屋，再从丙房地产开发公司购入新办公楼，甲公司的财务人员认为是同一单位相互交换房屋的理解是错误。所以，差额纳税的作法也是错误的，正确应纳契税的计算如下：

甲公司应纳契税=9 000×3%=270（万元）

【案例九】

自然人A与其大学同学B投资设立一合伙企业——甲企业，将A名下的一个商铺投入到甲合伙企业，商铺价值500万元。后其大学同学C从海外归来，带着一个非常好的项目想和几位同窗好友共同创业，于是又找到了同学D。四人商量共同投资设立共赢有限责任公司，A再无价值较高财产，于是与B商量决定用合伙企业的全部房产作为投资，于是，合伙企业——甲企业、C、D共同投资设立共赢公司。合伙企业用于投资的房产通过有资质的评估机构评估的不含税价格为800万元（当地规定契税税率为4%），请问上述业务该如何缴纳契税？是否有办法可以合法降低契税？

【解析】

1．在A投资设立合伙企业环节，A的商铺由A的名下更名至甲企业的名下，甲合伙企业应缴纳契税=500×4%＝20（万元）；

2．在A、B拿甲合伙企业的全部房产投资到共赢公司的环节，房产由甲企业的名下更名至共赢公司的名下，共赢公司应缴纳契税=800×4%=32（万元）。

如果是拿土地使用权、房屋所有权投资，契税的计税价格看其评估价或者公允价格。

3．筹划方案：

（1）先看税收优惠政策

根据（财税〔2015〕37号文件）企业股权转让关于契税的优惠政策：企业改制，非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

（2）根据企业情况设计方案

第一步：甲合伙企业引入新的合伙人，C、D增资入伙。假设原先甲合伙企业的注册资本为1 000万元，C又投资500万元，D投资300万元。甲合伙企业可以变更为由A、B、C、D四人为合伙人，注册资本为1 800万元的合伙企业。

第二步：把合伙企业变更为共赢有限责任公司，原企业投资主体存续并在变更后的公司中所持股权比例为100%，且变更后的共赢公司承继原甲合伙企业的权利、义务。这样，变更后的公司承受原企业土地、房屋权属，就可以免征契税。也就是说，800×4%=32万元这道契税可以享受税收优惠政策，免征。

总结：

税务筹划是在了解企业具体情况，熟悉相关税收政策的基础上所做出的方案，还要兼顾涉及的其他税种，不能顾此失彼。