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以案为例，带你厘清订金、定金、押金

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以案为例，带你厘清订金、定金、押金

主讲：张老师

▪ 目录

一、定金、订金及押金的区别

二、定金、订金及押金的法律责任及其属性

三、定金、订金及押金的财税处理

一、定金、订金及押金的区别

（一）定金、订金、押金的定义

定金：是一种特定的担保物权。指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

押金：押金是担保物权的一种，具体的讲是质押担保的一种特殊形式，即为了担保债务的履行，债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权人占有，在债务人不履行合同的债务的时候，债权人可从押金中优先受偿。押金担保，在本质上属于质押的范畴。

定金属于法定担保方式押金属于民间的担保方式。

订金：订金并非法律语言，无担保作用，在审判实践中一般被视为预付款。合同未履行时（不论哪一方责任），接受订金的一方都只须原数退还订金。

（二）担保方式的种类

抵押：是指为担保债务的履行，债务人或者第三人“不转移财产的占有”，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

质押：是指债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有，将该动产或权利作为债权的担保的法律行为。当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定，以其占有的财产优先受偿。其中，债务人或第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产或权利为质物。

分类：

1．动产质押

2．权利质押

（三）定金与押金的区别

1．性质不同：定金担保所产生的只有债权，不具有物权的效力；押金则属于担保物权的范围。定金是法定的担保方式，押金只是民间交易形式，我国法律并没有承认押金这种担保方式，实质上属于一种动产质押。

2．设定人的范围不同：定金担保的设定人限于被担保的主合同之当事人，定金不得由合同债务人以外的第三人设定，定金担保是合同债务人的自己担保；押金的设定人可以为合同债务人，也可以为债务人以外的第三人。

3．约定限额法律规定不同：定金的数额由合同当事人约定，但其约定的数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力；而押金的数额由当事人自由约定，无数额上的限制，当事人约定的押金，可以高于或者低于主合同的标的价值。

4．制裁后果不同：定金罚则适用于合同的双方当事人，在当事人违约时，定金启动其罚则功能，具有明显的惩罚性。而押金仅具有担保合同义务人履行合同的效果，制裁违约方以押金为限，给付押金的人不履行合同义务的，无权收回押金，但接受押金的人不履行合同义务的，不承担双倍返还的押金义务，惩罚效果较弱。

定金是在书面合同中明确以定金字样，所约定的一种债的担保形式。而其他的一些诸如订金、押金、预付款之类的，不能认定其性质为定金，不能适用法律规定的定金罚则。

注意：定金适用定金罚则，具有惩戒性，适用双倍罚则。押金是质押，不具备双倍罚则。

案例1

　定金：小张向小李买了一辆车，总价30万，双方约定由小张先付3万元的定金给小李，一个月后取车付尾款，定金抵购车款。要是小张后悔说不想要这车了，那么小张就没有权利要求小李返还这3万元的定金；要是小李最后说不卖了，那么他就要还给小张6万元的定金。

押金：小张向小李租了一个单间房屋，双方约定由小张向小李交付1 500元作为押金，要是租赁到期，小张已经结清所有费用，则1 500元的押金就返还小李；要是小张租赁到期时还没还清房租，则小李就可以在这1 500元的押金中扣除租金。

（四）定金与订金的区别

1．二者产生的基础法律关系不同：定金合同属于主合同的从合同，是一份独立的合同。除非当事人有特殊约定，主合同无效则定金合同亦无效；而当事人关于订金的约定是主合同的组成部分。应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违约。

2．二者的功能不同：订金不具有债的担保功能，其功能在于为一方当事人履行债务提供资金上的一定支持。订金的给付本身属于给付订金一方当事人履行债务的行为。

3．二者的作用不同：定金一经给付，则发挥制裁违约方，补偿守约方的功能；而订金给付后，如发生一方违约，导致解除合同的情形时，收受订金的一方必须如数退还订金。

4．二者适用的范围不同；定金担保方式，可以适用于各种合同；而订金只适用于金钱的给付为一方履行债务的合同中，多见于买卖合同、租赁合同、承揽合同等有名合同之中。

5．给付数额限制的不同：定金数额不超过主合同标的额的20%；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。

案例2

订金：小张向小李买了一个价值500元的首饰，双方约定由小张向小李交付100块钱的订金，这100块钱就充当货款，小张只要再给400块小李就好了；但是如果小张付了订金之后又不想要这个首饰了，是可以让小李把这100块钱还回来的。

二、定金、订金及押金的法律责任及其属性

（一）定金、订金的特点及其法律属性

《民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

订金只是一个习惯用语，而非法律概念。订金是一方当事人为交易需要而向另一方当事人交纳的金钱，不具有担保的功能。一般情况下，交付的订金视为预付款，在交易成功时，订金充当货款；在交易失败时，订金应全额返还，收受订金的一方即使违约，仍应承担返还订金的义务。

（二）定金数额的限制

定金合同是“实践性合同”，从“实际交付”定金之日起生效。

（三）定金罚则的适用情形

（四）押金的特点及其法律属性

押金合同属于质押合同，质押合同为诺成合同，自双方签字之日起合同生效，只是未交付质物质权不设立。

三、定金、订金及押金的财税处理

（一）订金、定金、押金的会计处理

押金都只是暂时存放在对方那里，使其不会受到利益损失的一种保证。因为对方的利益一旦受到损失侵害，即可直接扣留押金作为赔偿。但若无发生纠纷等其他突发事件，押金是需要退还的。押金权属属于付款方，因此收款方需要设置相应的“其他应付款”科目来进行处理。

借：银行存款（库存现金）

贷：其他应付款——某公司

扣留押金作为赔偿时：

借：其他应付款——某公司

　　贷：营业外收入

退还押金时：

借：其他应付款——某公司

　贷：银行存款（库存商品）

（二）定金、订金、押金的增值税处理

订金、诚意金、意向金的性质上基本相同，都是潜在的购买意愿的表示，并没有签订合同，没有法律约束力。普遍观点不征收增值税。定金是签订合同约定的，具有法律上的约束力，可视同收到预收款，按照预收款的规定缴纳增值税。

采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。

——《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》

纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

——财税〔2016〕36号附件1

问题：房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税

河南省答复：2016年河南省国税局《营改增问题快速处理机制专期九》第六个问题针对进行答复，以下为答复的具体内容：

“定金”是一个法律概念，属于一种法律上的担保方式，“意向金（诚意金）”在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，在实践中意向金（诚意金）未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。综上，定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。因此，你公司收取的“定金”按照河南省税务机关的答复口径需要视同收到预收款预缴增值税。

包装物押金增值税的税务处理

（1）纳税人为销售货物而出租出借包装物收取的押金，单独记账核算的，不并入销售额征税。但对因逾期未收回包装物不再退还的押金，应按所包装货物的适用税率征收增值税。

——国税发〔1993〕154号

（2）纳税人为销售货物出租出借包装物而收取的押金，无论包装物周转使用期限长短，超过一年(含一年)以上仍不退还的均并入销售额征税。

——《国家税务总局关于取消包装物押金逾期期限审批后有关问题的通知》(国税函〔2004〕827号)

（3）从1995年6月1日起，对销售除啤酒、黄酒外的其他酒类产品而收取的包装物押金，无论是否返还以及会计上如何核算，均应并入当期销售额征税。

——国税发〔1995〕192号

押金增值税和消费税的税务处理

押金消费税的税务处理

1.一般货物包装物押金收取时不征税，应在逾期或超过一年以上仍不退还时计征消费税。

2.对于除啤酒、黄酒之外的酒类，包装物押金在收取的当时就要计征消费税，逾期时不再征收消费税，退还押金时也不再退还已经交过消费税，没收后将余额转为其他业务收入。而对于啤酒、黄酒包装物押金因为是从量定额征收消费税，所以在收取押金的时候不计征消费税，逾期不退回时确认收入，征增值税但不征消费税。

（三）定金、订金等的土地增值税处理

1.订金、定金、违约金、赔偿金是否属于土地增值税的应税收入?

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第五条条例第二条所称：收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

2.收到订金、定金、违约金、赔偿金是否属于需要预缴土地增值税?

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)的规定，房地产开发企业收到预收款时，应按照规定的方法预缴土地增值税。

广州：穗地税函〔2012〕198号第四条规定：房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同，房地产开发企业收取的订金、定金、违约金、赔偿金，不得确认收入；房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金，确认为收入。

江苏：苏地税规〔 2012〕1号第三条规定：纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的收益，应当确认为房地产转让收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

内蒙古：内地税字〔2005〕116号第六条和第七条规定：房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定(订)金和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。纳税人“以房抵物”“以房抵息”“以房换房”“以房换地”，且发生产权转移的，应视为“房地产转让收入”预缴土地增值税。

说明

依据国家税务总局内蒙古自治区税务局关于发布《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》的公告，自2024年1月1日起，内地税字〔2005〕116号全文废止。

安徽：安徽省地方税务局公告2012年第2号第十一条规定：房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。在清算土地增值税时，买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金，不计入销售收入，不征收土地增值税。

青岛：青岛市地方税务局通告2016年第7号规定：因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

说明：

依据国家税务总局青岛市税务局公告2020年第2号，《青岛市地方税务局通告2016年第7号》已废止。已经标注

天津：天津市地方税务局公告2016年第25号第一条规定：房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金以及其他各种性质的经济利益，应确认为与转让房地产有关的收入。

（四）定金、订金等的企业所得税处理

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的规定，房地产开发企业收到预收款时确认收入的实现，按适用的毛利率分季（或月）计算出毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，企业销售未完工开发产品的计税毛利率不得低于15%。

全面“营改增”以后，对于房地产开发企业预收款的范围基本明确为：定金、分期取得的预收款（首付款、按揭款和尾款）和全款等。诚意金、认筹金、订金等不属于预收款。