（二）不动产评估方法——市场法
1.概述
（1）市场法的基本思路
市场法是通过对与评估对象类似不动产的交易价格的调整，得出评估对象在评估基准日的价值的间接评估方法。
（2）适用范围
市场法适用于居住、商业、工业、综合、特殊等各类不动产的评估。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估不动产相类似的不动产交易越多，市场法应用越有效。
下列情况市场法不适用：①不发生交易或发生较少交易地区的不动产；②特殊类型的不动产，如风景名胜区土地、古建筑；③很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙等；④很少发生交易的不动产，如图书馆、体育馆、学校用地等。
（3）前提条件
市场法适用的前提条件包括：①具有充分发育的、活跃的、公平的不动产交易市场；②可以搜集到被评估不动产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料。
（4）计算公式
市场法就是通过对可比交易价格的一系列因素进行调整，而得到待估不动产的价值。
P=P′×A×B×C×D×E
式中：P—待估不动产评估价；P—可比交易实例价格；A—交易情况修正系数；B—交易日期修正系数；C—区位修正系数；D一实物因素修正系数；E一权益状况因素修正系数。
2.评估操作步骤
（1）收集交易实例
市场法评估不动产价值，必须有一定数量的交易实例，这是市场法运用的基础和前提条件。
①收集交易实例的基本要求：收集交易实例，并不是执行评估业务时的一项工作，而是一项日积月累、时刻关注不动产市场变化、随时搜集有关不动产交易实例的经常性工作。交易实例必须是实际成交的真实案例，不能简单利用网络等媒体上发布的“案例”作为交易实例，更不能是网络挂牌拟交易案例，也不能是模拟交易案例。
②交易实例的内容：收集的交易实例信息一般包括以下内容：基本情况、交易双方、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件、交易税费、交易目的。
（2）选取可比交易实例
首先需从所收集交易实例中选符合一定数量和质量要求的交易实例，作为比较参照的可比交易实例。
可比交易实例是市场法评估不动产的重要基础和必要条件。交易实例的选择正确合理，决定不动产价值评估结论合理性。
可比性标准及可比交易实例数量是可比交易实例选择的两个要点，可比交易实例数量与可比性标准呈负相关或此消彼长。
可比性标准的界限宽严，直接决定所选择的可比交易实例数量的多少：可比性标准越严格，或者说可比性标准越多，则可供选择的可比交易实例数量越少；反之，可比性标准越宽松，或者说可比性标准越少，则可选择的可比交易对象越多。
通过评估实践总结，选取可比交易实例应符合下列要求：
①是评估对象的类似不动产；
②交易类型与评估目的吻合；
③成交日期与评估基准日相近，不宜超过1年，且不得超过两年；
④成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
如果不动产市场较为稳定，评估基准日与案例交易日的间隔可长一些。如果市场变动剧烈、变化较快，则宜选取较近时期的交易实例，最好是1年以内的。
（3）建立比较基础
①统一资产范围：确定可比交易实例的成交价格是否包含债权债务，例如是否由买方代付卖方欠缴的水电、燃气、供暖、物业管理费等费用；是否包含不动产以外的其他资产或权益，例如家具家电、优质学校入学指标等；可比交易实例的实物范围与评估对象是否一致，如是否包含车位。
例如，某套住宅的建筑面积为120平方米，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为3万元，则该住宅的实际成交价格为77万元。
②统一付款方式：确定可比交易实例成交价格的付款方式是否存在分期，确定分期长短、分期次数，通常以一次性全额付款为标准进行“折算”。
例如，某宗不动产交易总价为100万元，其中首付30万元，其余70万元在半年后支付，年折现率为6%，则该不动产在成交日期一次付清的价格为：
一次付清的价格=30+70/（1+6%）0.5 =97.99（万元）
（4）对可比交易实例价格进行因素修正
①基于对交易情况特殊性的分析，特殊情况的交易应修正为正常交易。
如果可比交易实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100；反之，则大于100。例如，某不动产交易实例的成交价格比正常价格低8%，则修正系数为100/92。
②交易日期修正。可比交易实例的交易日期与待评估不动产的评估基准日往往有一个时间差。在这一期间，不动产市场价格可能升高或降低。
因此，需要根据不动产价格的变动率，将交易实例不动产价格修正为评估基准日的不动产价格。不动产价格的变动率一般用不动产价格指数来表示。利用价格指数进行修正的公式为：
③权益状况修正。包括土地使用权性质、土地使用权年限、城市规划限制条件、土地使用管制、其他权利设立情况、其他特殊情况等方面。这些方面可以单独修正，如评估实践中经常仅修正土地使用年期。
例如，某成交交易实例的剩余土地使用权年限为30年，评估对象在评估基准日的剩余土地使用权年限为20年，土地还原利率为8%，则年期修正系数为：
④区位因素修正。区位因素对价格影响程度的判定比较困难，往往依赖于评估人员的经验与判断。区位因素修正的公式为：
区位因素修正后的可比交易实例价格=可比交易实例价格x区位因素修正系数
实际比较中，将修正的区位因素列表，采取分别打分方法。具体修正方法有直接比较法和间接比较法。
直接比较法修正一般是以评估对象不动产的区位因素为基准，间接比较法修正一般是设定一宗标准不动产，以标准不动产的区位因素为基准。
⑤实物状况修正。是将可比交易实例相对于评估不动产因自身实物状况条件差别所造成的交易价格的差异部分剔除掉，得到评估不动产所具有的实物状况条件下的价格。
将可比交易实例与评估不动产的实物状况加以比较，根据二者差异，修正可比交易实例价格。实物状况修正方法与区位因素修正方法一样，也采用百分率法。
修正的公式为：
实物状况修正后的可比交易实例价格=可比交易实例价格×实物状况修正系数
（5）求取比准价格
将选取的多个可比交易实例，进行各项因素调整修正之后，综合考虑确定评估结果。
常用的计算综合结果的方法有：
①简单算术平均法
例如，可比交易实例A、B、C经比较修正后的评估基准日价格分别为1 000元/平方米、1 078元/平方米、1 100元/平方米，如果认为这三个价格具有同等重要性，则可求得一个综合结果，即综合结果为（1 000+1 078+1 100）÷3=1 059（元/平方米）。
②加权算术平均法
上例中，若认为可比交易实例C与评估对象不动产的情况最为接近，A次之，B最差，则可根据实际情况相应赋予权数45%、35%、20%，则可求得综合结果为（1 000×35%+ 1 078×20%+1 100×45%）=1 061（元/平方米）。
评估实践中，在进行因素修正时，单项修正幅度一般不超过20%，综合修正幅度一般不超过30%。修正后的可比交易实例价格最高价与最低价之比不应大于1.2。
市场法评估中，可将交易实例统一为包含增值税的交易价格，从而通过可比因素修正得到评估对象的市场价值。根据具体评估目的要求，若需要估算不含税的不动产价值，则可以针对不同产权人的纳税人资格的不同，在估算其不动产转让中应纳增值税额的基础上，从市场价值中扣除应纳税额。
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